OCT: Control del proyecto, ejecución y trámites
Un proceso documental complejo
La construcción en España es un proceso complejo desde el punto de vista documental, dado el volumen de documentos que el promotor debe gestionar hasta que puede inscribir la edificación en el registro:
- Para poder edificar en España, en primer lugar, se necesita un Proyecto Básico, con el que se solicita la licencia de obra en el Ayuntamiento correspondiente.
- Una vez obtenida la licencia, antes del inicio de obras, se debe elaborar el Proyecto de Ejecución, documento que define y justifica la totalidad de la obra, entre otros, la cimentación y estructura de la edificación a construir. Dicho proyecto debe ser visado por el colegio profesional correspondiente y para su formalización es necesario contar con los datos que facilita el Estudio Geotécnico del Terreno referido a la parcela en la que se pretende edificar.
- Una vez finalizada la construcción, debe redactarse el Certificado Final de Obra (de visado obligatorio) junto con el Proyecto Final de Obra, si han existido modificaciones durante la misma, y el Acta de Recepción de Obra. Con estos tres documentos, el promotor solicita al Ayuntamiento la concesión de licencia de primera ocupación.
Toda esta documentación de obra finalizada, junto con la póliza de seguro decenal en el caso de las viviendas destinadas a la venta, permite al promotor formalizar la correspondiente escritura de edificación en Notaría e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Funciones del OCT: control
El OCT (organismo de control técnico) es una figural requerida por las compañías aseguradoras a la hora de ofrecer el seguro decenal, para verificar que la calidad de la construcción garantiza la solidez estructural de la obra asegurada. Esta exigencia no procede de la LOE (Ley de la Ordenación de la Edificación) ni del CTE (Código Técnico de la Edificación), por lo que el OCT no se constituye en ningún momento como agente de la edificación a efectos legales.
Como efecto de la legislación sobre edificación (LOE y CTE), el control de la cimentación y estructura exige:
- Antes de acometer cualquier proyecto u obra o edificación, es necesario conocer las características del terreno involucrado. Con este fin, se debe realizar un reconocimiento geotécnico del terreno. Obligatorio en todos los casos excepto en aquellas construcciones de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas.
- Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
- Verificar el replanteo, la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectada a las características geotécnicas del terreno.
- Realizar controles de todos los productos de construcción que van a emplearse, así como ordenar ensayos y pruebas precisas, que realizan las entidades y laboratorios de control de calidad, quienes prestan asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la obra ejecutada.
La legislación ha aumentado considerablemente la seguridad en el proceso constructivo, definido las responsabilidades y establecido el orden y obligatoriedad de los procesos. Y los OCT son los garantes de verificar que la calidad del proceso de construcción es una realidad a fin de que puedan disponer del seguro decenal imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad (art 20. LOE)
Y aunque no sean agentes de la edificación, los OCT tiene la potestad de emitir “reservas técnicas” que, habitualmente, terminan en paralización de la obra y aumento de costes para el promotor por motivos como:
- Falta de documentación (hemos visto lo complejo y tedioso que es el proceso constructivo administrativamente).
- La existencia de sistemas y/o materiales no tradicionales.
- No cumplir con la normativa.
- La no justificada adecuación entre la ejecución de obra y el proyecto.
Si necesita contar con un OCT en su obra, es importante contar con un equipo de profesionales experto capaz de realizar un control idóneo de la ejecución de la obra, y que también sea capaz de aportar soluciones que subsanen los defectos detectados sobre la marcha para que el proceso constructivo finalice con la calidad idónea.
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